実家と暮らし
実家が空き家になったら ― 管理・売却・税金
「いつか考えよう」がいちばん危険です。放置で何が起きるか、どんな選択肢があるか、決める前に知っておきたいことを整理しました。
空き家を放置するとどうなるか
親が施設に入ったり亡くなったりして、誰も住まなくなった実家。「いつか考えよう」と手をつけずにいると、費用とリスクだけが静かに積み上がっていきます。
| 放置で起きること | 内容 |
|---|---|
| 維持費がかかり続ける | 固定資産税・都市計画税、火災保険料、電気・水道の基本料金、庭木の手入れ費用 |
| 建物が急速に傷む | 換気されない家は湿気で傷みが早い。雨漏り・シロアリ・カビが進行し、資産価値が下がる |
| 税金が最大6倍になる | 管理不全と判断されると住宅用地の特例が外れる（次章で解説） |
| 近隣トラブル・損害賠償 | 草木の越境、瓦や外壁の落下、不法投棄、放火。他人に損害を与えれば所有者の責任 |
| 相続人が増えて動かせなくなる | 次の相続が重なると共有者がねずみ算式に増え、全員の同意が集まらず売却も解体もできなくなる |
いちばん怖いのは「相続人が増えて誰も決められなくなる」こと
名義を亡くなった親のまま放置すると、その子・孫の世代まで権利者が広がります。会ったこともない親族の同意まで必要になり、実質的に処分できない「負の資産」になります。相続登記は2024年4月から義務化され、正当な理由なく3年以内に手続きをしないと過料の対象です。→ 遺言と相続
固定資産税が最大6倍になる仕組み
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税が大きく軽減されています（200㎡以下の部分は6分の1）。空き家を放置してこの特例が外れると、税額が跳ね上がります。
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「管理不全空家」に指定される
窓が割れている、雑草が伸び放題、屋根や外壁が傷んでいる——こうした状態が続くと、市区町村から助言・指導を受けます。
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改善しないと「特定空家」へ
倒壊のおそれがある、衛生上有害、著しく景観を損なうなどと判断されると特定空家に指定されます。
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勧告を受けると特例が外れる
市区町村の勧告を受けた時点で住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大で6倍になります。さらに改善されなければ、行政代執行で強制的に解体され、その費用が所有者に請求されることもあります。
「更地にすれば安くなる」は誤解
建物を壊せば建物分の税金はなくなりますが、同時に土地の住宅用地の特例も外れるため、トータルの固定資産税はむしろ上がるのが一般的です。解体は「売る」「駐車場にする」など次の用途が決まってから行うのが原則です。
※ 税額の判定や特例の適用は市区町村が行います。個別の税額については、資産のある市区町村の税務課や税理士にご確認ください。
4つの選択肢を比べる
| 選択肢 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| ① 売る | 誰も住む予定がなく、維持の手間と費用をなくしたい | 相続から3年以内なら税の特別控除が使える場合がある（後述）。急ぐ理由になる |
| ② 貸す | 立地が良く、賃貸需要がある。手放したくない事情がある | 修繕費と管理の手間がかかる。空室期間のリスク。将来売るときに借主との調整が必要 |
| ③ 解体して土地活用 | 建物の傷みが激しく、土地に需要がある | 解体費用は数十万〜数百万円。更地にすると固定資産税が上がる |
| ④ 当面は維持する | 親が施設から戻る可能性がある。家族の思い入れが強い | 管理の担当と費用の出どころを決めること。「何年後に見直すか」の期限を必ず設定する |
結論を出す前に「期限」だけは決める
家族の意見が割れて決まらない、というのはよくあることです。その場合でも「1年後の正月にもう一度話す」と次に決める日を決めてください。期限のない保留が、いちばん資産を傷めます。
売る前にやること
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名義を確認し、相続登記を済ませる
名義が亡くなった親のままでは売れません。まず登記事項証明書で現在の名義を確認し、相続登記を行います。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が引き継ぐかを決めます。司法書士に依頼するのが確実です。
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家財を片付ける
売却は基本的に家財を撤去した状態で行います。物量が多い場合は遺品整理業者への依頼も検討を。通帳・権利証・印鑑・保険証券が出てくることが多いので、捨てる前に必ず確認してください。→ 実家の片付け
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境界と権利関係を確認する
隣地との境界が曖昧だと売却でもめます。境界標の有無、越境している樹木や塀、私道の持ち分、農地の場合は地目などを確認します。
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複数の不動産会社に査定を依頼する
1社だけでは相場がわかりません。最低3社に依頼し、金額だけでなく根拠の説明が納得できるかで選びます。地元密着型の会社が強い地域もあります。
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「そのまま売る」も選択肢に入れる
古家付き土地として現況のまま売る方法もあります。リフォームや解体をしても、その分高く売れるとは限りません。費用をかける前に必ず不動産会社に相談してください。
3,000万円の特別控除
相続した実家を売るとき、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除、いわゆる空き家特例）。使えれば税負担が大きく変わるため、必ず確認したい制度です。
| 主な要件（概要） | 内容 |
|---|---|
| いつの家か | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること |
| 誰が住んでいたか | 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入居中の場合も一定要件で対象） |
| 売る期限 | 相続開始日から3年を経過する年の12月31日まで |
| 売り方 | 耐震基準を満たすように改修して売る、または家屋を取り壊して売るなど |
| 手続き | 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添えて確定申告 |
要件が細かく、改正もあります。必ず税理士か税務署に確認を
上の表は概要です。実際の適用には細かい要件があり、他の特例との併用可否や、期限の延長・要件の変更が行われることもあります。「売ってから知った」では取り返しがつかないので、売却を考え始めた段階で税理士か税務署に相談してください。相続税の申告が必要な場合は、取得費加算の特例など他の選択肢との比較も必要です。→ 遺言と相続
当面は持ち続ける場合の管理
すぐに手放さない場合も、放置は禁物です。月1回程度の管理で、傷みも近隣トラブルも大きく防げます。
訪問したときにやること
あらかじめ手配しておくこと
自治体の「空き家バンク」「補助金」を調べる
多くの自治体が空き家バンク（売りたい人と買いたい人をつなぐ仕組み）や、解体・改修の補助金制度を設けています。「市区町村名＋空き家バンク」「市区町村名＋空き家 補助金」で検索するか、役所の担当課に問い合わせてみてください。
よくある質問
親が施設に入りました。家はすぐ売るべきですか?
急ぐ必要はありませんが、方針だけは早めに決めてください。判断のポイントは、①本人が戻る可能性があるか、②維持費を親の年金・貯蓄で負担し続けられるか、③施設費用の原資として売却が必要か、の3点です。なお、売却には本人の意思確認が必要です。認知症が進むと売れなくなるため、判断能力があるうちに家族で話し合っておくことが重要です。→ 認知症とお金
きょうだいで意見が割れて決まりません。
不動産は分けられないため、相続でもめる最大の原因になります。現実的な進め方は、①誰も住まないことを全員で確認する、②売った場合の概算金額を不動産会社の査定で共有する、③維持し続けた場合の年間費用を数字で出す、の順に事実を並べることです。感情論ではなく数字で比べると、合意しやすくなります。それでも難しい場合は、弁護士や司法書士に間に入ってもらう方法もあります。
遠方で管理に通えません。
空き家管理サービス（月1回の通風・通水・外観点検・写真報告など）を月数千円程度から利用できます。地元の不動産会社やシルバー人材センターが行っている場合もあります。管理の手間と費用が続くようなら、それ自体が「売却を検討するサイン」でもあります。
売れそうにない田舎の家はどうすれば?
まず自治体の空き家バンクへの登録を検討してください。移住希望者とつながることがあります。それでも難しい場合、一定の要件を満たせば土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度という選択肢もあります（負担金の納付など要件あり）。判断が難しい分野なので、司法書士や自治体の窓口に相談することをおすすめします。