空き家として持ち続けるコストとリスク

空き家を持ち続けると、毎年いくら出ていくのか

誰も住んでいない家でも、持っているだけでお金がかかります。地方の一戸建て（土地150平方メートル・木造30坪）を例にすると、おおよそ次のような支出になります。

固定資産税が最大6倍になる仕組み

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という話をよく聞きます。正確には次のような仕組みです。

住宅用地の特例

住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準額を軽減する特例があります。

この特例が外れると、税額は最大で6倍近くになります（実際には負担調整措置があるため、そのまま6倍になるとは限りません）。

特例が外れる2つのケース

• 特定空家等に指定され、勧告を受けた場合：倒壊のおそれがある、著しく衛生上有害、著しく景観を損なっている、といった状態の空き家です。
• 管理不全空家等に指定され、勧告を受けた場合：2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法で新設されました。「そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある」状態で、これまでより早い段階で指定されます。

解体しても税金は上がる

建物を壊して更地にした場合も、住宅用地の特例はなくなります。「税金が上がるから解体できない」という状態は、実は多くの空き家所有者が直面している問題です。判断の考え方は売る・貸す・解体の判断軸で整理しています。

空き家は驚くほど早く傷む

人が住まなくなった家は、住んでいる家より早く劣化します。理由は換気と使用がなくなるためです。

• 湿気とカビ：窓を開けないため、湿気がこもります。畳や押し入れ、壁紙にカビが広がります。
• 排水管の封水切れ：トイレや洗面の排水口にある水がなくなると、下水の臭いと害虫が上がってきます。
• 雨漏り：気づく人がいないため、屋根からの水がじわじわと構造材を傷めます。
• シロアリ：湿った木材はシロアリの好物です。発見が遅れると柱まで食われます。
• 動物の侵入：ハクビシン、アライグマ、ネズミ、スズメバチ。天井裏に住みつくと、糞尿で天井が抜けることもあります。
• 庭木の繁茂：数年で人の背丈を超え、隣家や道路に越境します。

建物の劣化は、そのまま売却価格の下落につながります。数年放置したことで「古家付き土地」としてしか売れなくなり、解体費を差し引いた金額でしか売れなくなるケースは珍しくありません。

近隣への責任とトラブル

空き家の問題は、お金だけではありません。他人に損害を与えたとき、所有者が責任を負います。

工作物責任

民法717条により、建物や塀などの設置・保存に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、所有者は損害賠償の責任を負います。「知らなかった」「遠方に住んでいた」は理由になりません。

• 台風で屋根瓦が飛び、隣家の車を壊した
• ブロック塀が倒れて通行人がけがをした
• 庭木が倒れて道路をふさいだ
• 敷地内の穴に人が落ちてけがをした

よくある近隣トラブル

• 庭木・雑草の越境：隣家に枝が伸びる、落ち葉が落ちる。2023年4月の民法改正で、一定の条件下では隣地の所有者が越境した枝を自分で切れるようになりました。つまり、放置していると隣人に切られたうえで費用を請求される可能性があります。
• 害虫・害獣の発生源になる
• 不法投棄の場所にされる：一度ごみが捨てられると、次々に捨てられます。
• 放火・不審者の侵入：管理されていない空き家は放火の対象になりやすいとされています。

それでも持ち続けるという選択

ここまでコストとリスクを並べましたが、「持ち続ける」が悪い選択とは限りません。次のような場合は、保有に合理性があります。

• 数年以内に自分か子どもが住む予定がある
• 周辺の再開発や道路計画があり、地価の上昇が見込める
• 親族の誰かが将来使う可能性を検討中で、期限を決めて保留している
• 賃貸に出せる状態で、借り手が見つかりそう

大切なのは、「決められないから持っている」と「意図して持っている」を区別することです。後者なら、期限（たとえば2年）と、期限が来たときにどうするかを決めておいてください。

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