名義変更と相続登記
家の名義が親のままでは、売ることも貸すこともできません。2024年から3年以内の登記が義務になりました。何を集めて、どこに出すのかを整理します。
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名義を直さないと何もできない
実家の名義が亡くなった親のままだと、次のことが一切できません。
- 売却できない（買主に名義を移せないため）
- 賃貸に出せない（正当な権利者として契約できない）
- 担保に入れられない（リフォームローンなども組めない）
- 解体の補助金が使えないことがある（申請者の要件を満たせない）
さらに深刻なのは、放置している間に相続人が増えていくことです。名義を直さないまま相続人の一人が亡くなると、その人の相続人（配偶者や子）が新たに権利を持ちます。二世代分放置すると、面識のない親戚10人以上の同意が必要になり、実質的に手がつけられない不動産になります。
これが「所有者不明土地」の正体です
日本全国で所有者の分からない土地が増え、公共事業や災害復旧の妨げになっているという問題があります。その主な原因が、相続登記がされずに放置されてきたことでした。これを受けて、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
2024年から義務になった相続登記
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記が義務になりました。ポイントは次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 期限 | 不動産を相続したことを知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
| 過去の相続も対象 | 2024年4月1日より前に発生した相続も義務の対象。この場合は2027年3月31日までが期限 |
| 遺産分割がまとまらない場合 | 「相続人申告登記」をすれば、いったん義務を果たしたことになる |
話し合いがまとまらないときの逃げ道
遺産分割の話し合いが3年以内にまとまらないこともあります。その場合は相続人申告登記という制度を使えます。「自分は相続人の一人です」と法務局に申し出るだけの簡易な手続きで、単独で・戸籍の一部だけで申請できます。これで登記義務は果たしたことになります。
ただし、これは所有権を移す登記ではありません。売却するには、あらためて正式な相続登記が必要です。あくまで過料を避けるための応急措置と考えてください。
相続登記の進め方
- 遺言書があるか確認する公正証書遺言は公証役場で検索できます。自筆証書遺言が法務局に預けられていないかも、法務局で確認できます。自宅で見つかった封のある遺言書は開封せず、家庭裁判所の検認へ。
- 相続人を確定させる亡くなった方の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）をすべて集めます。ここで初めて知る相続人が判明することもあります。
- 相続財産を調べる固定資産税の納税通知書、名寄帳（市区町村で取得）、登記事項証明書。抵当権が残っていないかも確認します。
- 遺産分割協議をする相続人全員で、誰がどの財産を引き継ぐかを話し合います。全員の合意が必要です。
- 遺産分割協議書を作る決まった内容を書面にし、相続人全員が署名して実印を押します。印鑑証明書を添付します。
- 登記申請書を作成する法務局のホームページに様式と記載例があります。
- 法務局へ申請する窓口、郵送、オンラインのいずれでも可能です。物件の所在地を管轄する法務局へ提出します。
- 登記完了証を受け取る1〜2週間ほどで完了します。
必要な書類と費用
必要書類
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍一式 | 本籍地の市区町村 | 転籍していると複数の役所にまたがる。郵送請求も可能 |
| 被相続人の除票（住民票の除票） | 最後の住所地の市区町村 | 本籍の記載があるものを |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地 | 被相続人の死亡後に取得したもの |
| 不動産を取得する人の住民票 | 住所地の市区町村 | |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 住所地の市区町村 | 遺産分割協議書に添付 |
| 固定資産評価証明書 | 物件所在地の市区町村 | 登録免許税の計算に使う。最新年度のもの |
| 遺産分割協議書 | 自分で作成 | 相続人全員の実印が必要 |
| 登記申請書 | 自分で作成 | 法務局の様式を使う |
戸籍集めが楽になりました
2024年3月から戸籍の広域交付が始まり、本籍地でなくても最寄りの市区町村の窓口で、まとめて戸籍を取得できるようになりました（本人・配偶者・直系の親族の分）。以前は本籍を転々としているとその数だけ役所に請求が必要でしたが、大幅に手間が減っています。ただし、窓口での請求に限られ、郵送や代理人による請求はできません。
また、法定相続情報一覧図を法務局で作っておくと、その後の銀行や証券会社の手続きで戸籍の束を持ち歩かずに済みます。無料で何通でも発行してもらえるので、相続手続きが多い場合はおすすめです。
費用
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4%（評価額1,000万円なら4万円） |
| 戸籍・住民票などの取得費 | 3,000〜1万円程度（相続人の数による） |
| 登記事項証明書 | 1通480〜600円 |
| 司法書士報酬（依頼する場合） | 5万〜15万円程度 |
自分で申請すれば、司法書士報酬は不要です。相続人が少なく、争いがなく、不動産も1つだけであれば、自分でやることは十分に可能です。
自分でやるか、司法書士に頼むか
| 状況 | おすすめ |
|---|---|
| 相続人が1〜2人で、争いがない | 自分でできる。法務局の相談窓口も利用できる |
| 不動産が1つだけ | 自分でできる |
| 相続人が多い、疎遠な人がいる | 司法書士に依頼したほうが安全 |
| 何世代も名義変更していない | 司法書士へ。相続人の調査だけで大仕事になる |
| 不動産が複数の市区町村にある | 司法書士へ。管轄が分かれ、申請が複雑になる |
| 相続人に認知症の方や未成年者がいる | 司法書士・弁護士へ。成年後見人や特別代理人が必要 |
| もめている | 弁護士へ。登記の前に紛争の解決が必要 |
| 時間がない、遠方に住んでいる | 司法書士へ。郵送でやり取りできる |
法務局は相談に乗ってくれます
登記の手続きについては、法務局で無料の相談を受けられます（多くは予約制）。書類の書き方や必要書類を教えてもらえるので、自分でやる場合はまず予約して相談に行くのが近道です。ただし、「誰が相続すべきか」といった内容の相談には応じてもらえません。それは司法書士や弁護士の領域です。
自分で申請するときの実際の手順
専門家に頼まず自分でやる場合の、具体的な流れです。相続人が少なく、争いがない前提です。
- 法務局に相談の予約を入れる「登記手続案内」という無料の相談です。物件を管轄する法務局でなくても、手続きの案内は受けられます。予約は電話かオンラインで。持っていくものを聞いておきます。
- 戸籍を集める被相続人の出生から死亡まで、相続人全員の現在の戸籍。2024年3月からは最寄りの市区町村の窓口で、本籍地以外の戸籍もまとめて取れます（窓口での請求に限ります）。転籍が多いと1〜2か月かかることもあります。
- 固定資産評価証明書を取る物件のある市区町村で。最新年度のものが必要です。郵送でも請求できます。登録免許税の計算に使います。
- 登記事項証明書を取って現状を確認する所有者、地番・家屋番号の正確な表記、抵当権の有無。申請書に書く物件の表示は、ここから正確に写します。
- 遺産分割協議書を作る誰がどの不動産を取得するかを明記し、相続人全員が実印を押します。印鑑証明書を添付します。書式に決まりはありませんが、物件の表示は登記事項証明書のとおりに書きます。
- 登記申請書を作る法務局のホームページに、相続のパターン別の様式と記載例があります。登録免許税は、固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨てた額に0.4%を掛け、100円未満を切り捨てて計算します。
- 収入印紙を貼る登録免許税の額の収入印紙を、白紙（印紙貼付台紙）に貼り、申請書と一緒にとじます。消印はしません。
- 法務局に提出する窓口、郵送（書留）、オンラインのいずれか。物件の所在地を管轄する法務局へ出します。
- 補正の連絡に対応する不備があると電話がかかってきます。多くは軽微な修正で、指示に従えば対応できます。
- 完了書類を受け取る1〜2週間程度。登記識別情報通知（新しい権利証にあたるもの）と登記完了証を受け取ります。これは厳重に保管してください。
原本を返してもらう「原本還付」
戸籍や遺産分割協議書は、他の手続き（銀行、証券会社）でも使います。申請時にコピーを添え、「原本に相違ありません」と記載して署名押印すれば、原本を返してもらえます。法定相続情報一覧図を先に作っておくと、そもそも戸籍の束を何度も出す必要がなくなり、さらに楽になります。
つまずきやすいところ
1. 祖父母の名義のままだった
実際によくあります。この場合、祖父母の相続からやり直すことになり、相続人が枝分かれして10人以上になることも珍しくありません。全員から署名と実印をもらう必要があるため、司法書士に依頼するのが現実的です。早く着手するほど関係者が少なくて済みます。
2. 相続人の中に連絡が取れない人がいる
戸籍の附票から住所を調べて手紙を出すのが一般的です。それでも連絡が取れない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるなどの手続きが必要になります。
3. 相続人に認知症の方がいる
遺産分割協議は法律行為なので、判断能力がないと参加できません。成年後見人を選任する必要があり、時間も費用もかかります。
4. 土地が私道や共有名義になっている
自宅の前の私道が、近隣数軒の共有になっていることがあります。この持分も相続の対象で、登記から漏れると後で売却時に問題になります。名寄帳で所有不動産をもれなく確認してください。
5. 未登記の建物がある
増築した部分や、古い納屋が登記されていないことがあります。固定資産税の課税明細に載っているのに登記がない場合は、表題登記から必要になることがあります。土地家屋調査士に相談してください。
このページのよくある質問
相続登記をしないと、本当に過料を取られますか。
遺産分割がまとまりません。3年を過ぎてしまいます。
兄弟の共有名義にしてもよいですか。
相続登記は自分でできますか。
登記費用は誰が払うのですか。